서울이 아니어도 오를 곳은 오른다... 투자 포인트

□ 부산의 투자 포인트

○ 해운대구의 엘시티와 재건축될 수영구의 삼익비치 시세를 주목하라.

○ 지금 지역만 선택해야 한다면 해운대구와 수영구다

○ 그중에서도 바다와 광안대교가 보이는 부동산은 무조건이다

○ 구도심(동래,연제,금정,남구)은 학군이 좋은 지역의 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 보라

○ 신도심(강서구,기장군)은 제일 비싼 상품 위주로 선택하라

 

□ 대구의 투자 포인트

○ 수성구에서 가장 먼저 평단3000만원이 넘는 아파트는 어떤 단지가 될 것인가에 주목하라

○ 한곳만 선택하라고 하면 무조건 수성구다

○ 학교와 학원가 인접성만 보면 된다. 역세권은 있으면 좋고 없어도 할 수 없다

○ 교통과 대형 상권이 집중된 중구에서 너무 먼 지역은 투자하지 않는 것으로!

○ 구도심(중구,달서구,서구,남구,동구,북구)의 재개발도 좋다. 다만 너무 오래 가지고 있진 마라

 

□ 인천의 투자 포인트

○ 송도의 랜드마크와 청라의 랜드마크 아파트 시세를 주목하라

○ 미래 가치를 본다면 지금도 송도, 청라, 영종이다

○ 특히 좋은 학교와 역세권이 있으면 좋다.

○ 구도심(남동구,부평구)은 핵심지역에 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 봐라

○ 신도심 이외 지역의 대형은 왠만하면 투자하지 않는 것으로! 특히 비인기 지역 대형 구축은 절대 선택하지 않는 것으로!

 

□ 대전의 투자 포인트

○ 유성구 도룡동과 서구 도안동의 시세를 주목하라

○ 지역을 선택하라고 한다면 서구와 유성구다

○ 혐오시설이 없는 지역을 선택하라

○ 구도심(중구,동구,대덕구)은 새 아파트가 아니거나 가치가 떨어지는 것들은 투자하지 마라

○ 세종시와의 경쟁이 필연적이다. 대전의 비교우위인 입지 경쟁력(특히 교육)과 상품 경쟁력을 절대 포기하면 안된다.

 

□ 광주광역시의 투자 포인트

○ 지역을 선택하라고 하면 남구와 서구다

○ 선택 조건은 교육환경이 1순위이다

○ 이제 2000년 이전 아파트에는 아무거나 갭투자 하지 마라

○ 광주 부동산 시장에서 지하철은 큰 영향력이 없다

○ 한곳만 찍으라면 봉선동이다.

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□ 울산광역시 투자 포인트

○ 남구 달동, 신정동, 옥동으로 이어지는 라인이 인기지역

○ 남구와 인접한 범서읍이나 국가산업단지가 있는 온양, 언양, 온산, 삼남 등의 시세는 눈여겨 봐야 합니다.

○ 전통적인 강자 남구와 떠오르는 강자 중구(우정혁신도시)의 경쟁에 주목하라

○ 교육환경은 남구를 역전할 지역이 없다. 중구도 안된다

○ 지금은 남구가 생활편의시설이 좋지만 중구도 좋아지고 있다(신세계가 들어오면)

○ 포항~경주까지 연장되는 동해남부선은 울산을 한 단계 업그레이드시킬 것이다

○ 대형 상업시설이 있는 슬리퍼 생활권 지역을 선점하라

 

□ 전라남도 투자 포인트

○ 무안군 일부를 제외하면 군 지역은 그냥 관광지로만 방문하라

○ 20만명 이상 살고 있는 도시에만 집중하자

○ 도시 내에서도 상위 2개 동에만 집중하자

○ 교육환경이 갖춰진 곳에만 집중하자

○ 가격변동이 장기간 없어도 수익률이 날 때까지 매도하지 말자

 

□ 전라북도 투자 포인트

○ 한 곳만 찍으라면 무조건 전주다

○ 두 곳만 더 추가하라고 하면 익산시와 군산시다

○ 전 주에서는 신도심에 더 큰 관심을 둬야 하고, 구도심은 재건축과 재개발만 보자

○익산은 아파트  밀집 지역만 봐야 하고, 군산은 미장동, 수송동만 보자

○ 지방 도시는 투자했으면 오를 때까지 팔지 마라

 

□ 강원도 투자 포인트

○ 춘천시에 있는 괜찮은 아파트를 한 채 정도 가지고 있는 것은 나쁘지 않다

○ 미래 발전 가능성 하나만으로도 원주시는 투자 1순위 지역이다.

○ 속초시는 외지인을 위한 아프타와 내지인을 위한 아파트가 나누어져 있다

○ 강원도 대표 도시는 강릉시다. 강릉시민들이 가장 좋아할 만한 아파트를 선택하라

○ 나머지 지역은 조심해서 접근해야 한다. 투자 선수들이 아니라면 패스하셔도 좋다

 

□ 경상북도 투자 포인트

○ 예천군처럼 인구가 급격히 증가하는 곳은 미리 알 수 있다.

○ 경산시는 대구 수요와 같다

○ 미래 가치로 한 곳만 찍으라면 무조건 포항시다.

○ 구미와 김천은 같은 권역이다. 둘 다 괜찮다.

○ 경주도 좋은 입지다. 이미 2000년 전부터 좋은 입지였다.

 

□ 충청북도 투자 포인트

○ 충청북도는 지리적으로 대한민국의 중간. 에워싸고 있는 주변 지역의 제조 혹은 물류 기능을 담당하기 좋은 입지.

○ 청주는 대도시다. 청주도 내부적으로 분화되고 있다.

○ 청주 다음은 충주다. 기업도시를 주목해야 한다.

○ 나머지는 실거주가 아니면 패스하자.

○ 청주는 신도심과 구도심 재건축, 재개발에 주목하자

○ 청주와 충주 모두 학군이 핵심이다.

 

□ 충청남도 투자 포인트

○ 한 곳만 찍으라면 천안시 전체가 아니라 불당동이다

○ 두 번째로 찍으라면 쌍용동, 백석동이다.

○ 당진,아산, 서산은 그 다음이다

○ 인구 10만 명 이하 도시 투자는 남에게 좋은 일 하기 십상이다.

○ 조정받을 때 제일 좋을 것을 탐하라.

 

□ 경상남도 투자 포인트

○ 창원이 가장 많은 조정을 받고 있는 이유는 가장 많이 올랐기 때문이다.

○ 조정장이 끝나면 바로 회복장이 펼쳐진다.

○ 하지만 양극화로 분화될 것이다. 조정장이 결국 제일 비싼 지역에 들어갈 수 있는 기회다.

○ 김해, 진주, 거제, 양산 모두 같은 전략으로 공략하자

○ 일자리가 많은 곳은 결국 회복된다.

 

□ 세종시 투자 포인트

○ 지금 수요는 대부분 대전에서 왔다. 대전에 가까운 3생활권이 가장 수요가 많다.

○ 향후 최고 인기 지역은 상업지역 완성 후의 2생활권이다.

○ 2생활권, 3생활권의 아무 아파트나 지금이 최저가다.

○ 갭투자하기는 어려운 지역이다. 실투자금이 너무 많이 들어간다.

○ 그럼에도 불구하고 가격은 오를 것이다. 능력껏 공략하시길.

 

□ 경기도 투자 포인트

○ 인구수, 즉 수요층이 가장 적은 지역인데 가장 비싼 지역

- 대표지역 과천. 과천시는 서울, 그것도 강남권(강남구, 서초구)이라고 봐야함.

○ 인구수, 즉 수요층이 실제 많은 지역인데 왠지 싼 것 같은 지역

- 대표지역은 고양시. 최근 주변 경쟁 지역 대비 상품경쟁력이 떨어져 고전중. 다시 상품경쟁력이 회복되면 핵심 수요층을 가져올 수 있을까?

○ 인구수, 즉 수요층이 상대적으로 많아 보이는데 왠지 싸보이는 지역

- 대표 지역은 화성시. 인구증가 및 발전속도가 빠른데도 시세가 상대적으로 낮은 이유는 발전 속도가 빠른 지역과 그렇지 않은 지역이 있고, 다른 도시에 비해 본격적으로 개발된 시점이 늦어서임. 즉 입지가 좋은 곳은 결국 시간이 해결해줌.

○ 경기도는 시군구 단위로 보면 절대 안 된다. 동 단위까지 분석해야 한다.

○ 과천시는 무조건이다. 아무 아파트나 다 좋다.

○ 성남시 분당구는 다 좋다! 중원구, 수정구는 새 아파트나 새 아파트가 될 것만 보자

○ 하남, 광명도 새 아파트와 새 아파트가 될 것만 보자

○ 구리, 고양, 수원은 이제부터 다시 시작이다. 경쟁력이 있는 곳을 선별하자

 

□ 한 지역의 부동산 가치는 교통이 서울과의 접근성을 얼마나 더 가깝게 했는가로 정해집니다. 당연히 수도가 가장 비싸고요. 다음이 수도권, 그리고 수도권이 아닌 지역으로 부동산 가치의 격차를 보여줍니다.

 

□ 서울 영향력이 적은 지역은 수요가 많으면 많을수록 부동산의 가치가 올라갑니다. 수요의 양은 일단 인구와 세대수가 가장 중요한 기준이 됩니다. 

 

□ 강남권 : 3호선, 7호선, 신분당선, GTX

 

□ 3호선 라인

○ 광역철도라인으로서 3호선의 프리미엄 혜택은 고양시가 고스란히 누리고 있습니다. 일산권역에서는 대화역과 주엽역이 최근 GTX-A 노선 확정으로 킨텍스역이 활성화되면 가장 주목받는 일산 신도시내 부동산 입지가 될 것입니다.

○ 대곡 역세권 개발로 인해 백석역과 화정역 주변 아파트에 호재가 될 것입니다.

○ 삼송신도시는 주변에 스타필트, 이케아, 은평 롯데몰이 있습니다. 대한민국을 대표하는 이런 대형 쇼핑시설 3개가 하나의 신도시에 집중되어 있는 곳은 삼송 신도시 밖에 없습니다. 그동안의 대규모 공급 물량들이 모두 입주되고나면 삼송신도시도 한 번 더 부각될 것입니다.

 

□ 7호선 라인

○ 광역철도로서 7호선의 혜택은 인천 부평구, 부천시, 광명시 그리고 의정부시까지 받고 있습니다.

○ 부평구는 나홀로 단지이지만 7호선역을 멀지 않은 곳에서 이용할 수 있는 부평구 내 재개발, 재건축 단지들에 주목할 필요가 있습니다.

○ 광명시는 서울의 배드타운으로서 역할을 가장 충실히 담당하는 입지 조건이기 때문에 재개발, 재건축, 택지개발 입지 모두 수요가 많습니다.

○ 의정부시 장암동은 기반시설이 거의 없고, 상업시설도 교육시설도 빈약합니다. 그럼에도 의정부시에서 가장 비싼 이유는 7호선 라인의 새 아파트 단지가 있기 때문입니다.

 

□ 신분당선

○ 신분당선으로 인해 광교신도시와 용인시 수지구의 가치가 대폭 상승되었습니다.

○ 하지만 결국 최대 수혜 지역은 분당구가 될 것입니다. 

○ 제2의 강남으로 평가받는 판교는 물론이고, 1991년부터 1995년에 입주를 마친 구도심, 분당신도시들의 기존 아파트들이 큰 폭으로 상승할 것이고, 삼송신도시까지 연결된다면 삼송신도시의 상승효과도 예상됩니다.

 

□ GTX노선

○ GTX-A는 파주시의 부동산 프리미엄을 제공했고, 구도심으로 관심을 잃어가던 일산신도시에 새로운 활력을 주었습니다. 지금까지 소외된 고양시 덕양구에도 대곡역의 부각으로 새로운 서울권 신도시로서의 역할이 추가되었고, 경기도 남부 지역에서는 성남시, 용인시, 동탄신도시를 강남권 지역으로 편입시키는 효과를 주었습니다.

○ GTX-C 라인은 경기도의 또 다른 소외지역이었던 의정부시 라인을 살려낼 것으로 전망됩니다. 다만 GTX의 경우 B,C 노선은 A노선이 착공된 것을 확인하고 실거주나 투자로 들어가도 절대 늦지 않습니다.

 

□ 1호선

○ 동두천시, 양주시가 지금의 시세를 유지할 수 있는 것은 1호선이 들어가기 때문입니다.

○ 인천선에 관심을 가져야 한다면 경인선 특급전동열차가 정차하는 부천역, 송내역, 부평역, 주안역, 동인천역까지가 관심 지역이 될 것입니다.

○ 1호선 수원선 역시 급행이 서는 역이 조금 더 프리미엄이 높으므로 지역을 선택할 때 꼭 활용하시기 바랍니다.

 

□ 과천시 : 경기도가 아니라 서울 강남이다

○ 부동산 가치를 올리는 가장 중요한 호재로 일자리, 교통, 새 주거시설 이렇게 3가지가 있는데, 이 3가지 호재를 모두 가지고 있는 지역이 과천시.

○ 과천시는 완전 꽃놀이패 시장입니다. 고가든 중가든 모두 미래 가치가 높습니다. 자신 있게 진입하셔도 됩니다.

 

□ 성남시 : 이제 분당만의 도시가 아니다.

○ 분당구와 경쟁할 입지가 주변에는 없습니다. 심지어 구축이라도 분당구의 입지 조건을 대처할 만한 새로운 신도시가 없습니다.

○ 하지만 거의 주목을 받지 못했던 성남 구도심 재개발, 재건축이 본격화 되었기 때문에 관심을 갖어볼 만 합니다. 특히 분당선, 8호선 역세권 지역에 규모가 큰 단지들이 상대적으로 프리미엄을 더 가져갈 것으로 판단됩니다.

 

□ 광명시 : 작은 서울이 성장하고 있다

○ 광명시의 신규 아파트나 신규 아파트가 될 주거입지는 모두 좋습니다. 특히 광명동 재개발 추진 지역, 철산동 재건축 준비 단지들이 미래 프리미엄을 가지고 있는 지역이므로 먼저 관심을 갖는 것이 좋을 듯 합니다.

 

□ 고양시 : 덕양구의 비상이 시작되었다.

○ 현재 킨텍스 주변 개발 지역을 제외하면 대부분의 이슈들이 덕양구에 몰려있습니다.

○ 덕양구의 현재 개발 중인 신도시가 완성될 즈음이면 이미 일산과 더불어 고양시는 서울에 집중된 수요를 분산하는 확실한 지역으로 성장할 것입니다.

 

□ 구리시 : 서울과 남양주를 연결하는 강소도시

○ 구리시는 현재 경의중앙선만 지납니다. 하지만 2023년 8호선 연장선인 별내선이 개통 예정이고요, 그렇게 되면 구리역은 더블 역세권이 되고, 강남까지 철도망으로 이동이 가능하게 됩니다. 구리시 내 재건축, 재개발은 추가 조건을 따질 필요가 없습니다. 무조건입니다.

 

□ 남양주시 : 지역별 분화가 본격화되다.

○ 남양주시도 지역별로 분화가 시작될 것입니다. 다산신도시는 진건지구, 지금지구 2개 택지개발지역으로 구성되어 있는데 8호선 연장선의 역사가 생기는 진건지구가 더 높은 프리미엄을 가져갈 것으로 보입니다.

○ 별내신도시 또한 별내선이 추가 개동되게 되면 서울과의 접근성이 획기적으로 개선될 것으로 판단됩니다.

○ 그 외 진접지구, 호평/평내지구, 와부지구, 화도지구 등은 다산과 별내보다 한단계아래 지역으로 가격격차가 더 벌어질 것으로 보입니다.

 

□ 하남시 : 준강남권으로 업그레이드 되다

○ 유일한 약점이었던 전철망이 지하철 5호선 개통으로 인해 생길 예정. 

 

□ 안양시 : 구도심이 움직이기 시작했다

○ 평촌신도시가 아무리 낡아가도 두 개 권역(교육, 교통/상권)의 입지경쟁력을 대체할 만한 입지는 안양시에 없습니다. 결국 리모델링이나 재건축 여부와 무관하게 경쟁력을 유지할 수 있는 입지이기도 한 것이죠.

 

□ 화성시 : 2기신도시 최대규모를 자랑하는 자급자족 도시

 

□ 평택시 : 자족도시로 화성시와 당당히 경쟁할 것이다

 

□ 안산시 : 4호선, 원시-대곡선, 신안산선으로 재도약할 곳

 

□ 수원시 : 원조 수도권 대도시로서의 재도약